Ремора (Рыба-прилипала). Отличается от других рыб наличием на месте спинного плавника небольшой присоски. С помощью этого органа ремора прикрепляется к телу крупных животных. На теле акулы, например, можно насчитать до десятка ремор, присосавшися к животу «машины смерти». Смысл жизни ремор — питаться остатками трапезы хищницы. Прилипалы пожирают объедки с поразительными проворством и жадностью.
Неналоговые доходы бюджета города Волгограда год от года превышают планку в 20 % от всех поступлений в бюджет и, если перевести проценты в денежный эквивалент, составляют миллиарды рублей, которые, попадая в бюджет, идут на социальные, жилищно-коммунальные и иные нужды всего города. Объективно, более половины от этих доходов приходится на поступления от арендной платы за земельные участки и заключения договоров купли-продажи земельных участков.
Учитывая значимость этих поступлений, хотелось бы повнимательней разобраться, как же формируется, собственно, стоимость арендной платы за земельные участки, и кто несёт ответственность за собираемость арендной платы на территории города Волгограда.
Первое интересное
Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 года № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков, входящих в границы населенных пунктов, находящиеся на территории Волгоградской области по состоянию на 01.01.2015 года.
Согласно редакции постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», действовавшей на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки, базовой величиной, применяемой при расчете размера годовой арендной платы за пользование земельными участками на территории Волгограда, была их кадастровая стоимость.
Необходимо отметить, что уже на тот момент было понятно: результаты кадастровой оценки явно завышены даже по отношению к предыдущим, действовавшим на 1 января 2010 года.
Факт завышения кадастровой стоимости земельных участков, определенной по состоянию на 1 января 2015 года, подтверждали также и специалисты-оценщики, имевшие опыт оспаривания результатов предыдущей государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области, определявшейся по состоянию на январь десятого.
Однако Администрацией Волгограда, вопреки вышеуказанному, была сформирована и утверждена соответствующая доходная часть бюджета города на 2016 год, а затем и 2017 год, с учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории г. Волгограда, а также действовавшего вышеуказанного порядка расчета арендной платы.
Второе интересное
В течение 2016 года волгоградские предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, право распоряжения которыми принадлежит Администрации Волгограда, воспользовались правом на оспаривание результатов проведенной государственной кадастровой оценки. Эти действия носили массовый характер.
Вообще, статистика процедур оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Волгограда показала, что кадастровая стоимость практически в 100 % случаев была завышена от 2 до 25 раз по отношению к действительной рыночной стоимости этих же земельных участков, определенной по состоянию на ту же дату, на которую проводилась их кадастровая оценка.
В результате снижения землепользователями размера кадастровой стоимости земельных участков, Администрация г. Волгограда вынуждена была пропорционально пересчитывать в меньшую сторону арендную плату за 2016-2017 годы, что в свою очередь привело к существенному снижению объема запланированной доходной части бюджета Волгограда.
По инициативе первого заместителя главы администрации Волгограда Ирины Пешковой Постановлением Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 года № 135-п были внесены изменения в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 г. № 469-п, которыми был скорректирован (изменен) порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Изменения заключались в замене кадастровой стоимости земельных участков в качестве базовой величины для расчета арендной платы на рыночную стоимость земельных участков, определенную в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.
Так, в результате внесенных изменений, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Волгограда стал равняться рыночной стоимости земельного участка, умноженной на показатель ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
Решением Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 года № 56/1623 аналогичный порядок расчета арендной платы был утвержден для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленных в аренду без торгов.
Проведение рыночной оценки земельных участков, было поручено подведомственной Администрации г. Волгограда организации МУП «Центральное межрайонное БТИ». Удивительно, но оценка проводилась оригинальным методом «от обратного».
Поясним языком оперативной информации. «Первым заместителем главы г. Волгограда гражданкой Пешковой И.С., совместно с заместителем руководителя Департамента муниципального имущества гражданкой Белоусовой Т.В., была разработана схема, которую фигуранты назвали «сводная таблица земельных участков с указанием рыночной стоимости». В последствии оценщиками МУП «Центральное межрайонное БТИ» отчеты составлялись под установленную чиновниками рыночную стоимость».
Констатируем: работа по уведомлению арендаторов об изменении порядка расчета арендной платы значительно затянулась, так как чиновники не могли определиться с рыночной стоимостью. В результате, уведомить арендаторов удалось только к августу 2017 года.
В период с апреля по август Департаментом земельных ресурсов, а затем и его правопреемником Департаментом муниципального имущества, выдавались договора без расчета арендной платы, в договорах была указана только формула расчета арендной платы, что повергло арендаторов в недоумение.
Таким образом, только с августа 2017 года Департамент муниципального имущества администрации Волгограда смог уведомить всех арендаторов о применении порядка расчета арендной платы, установленного в апреле 2017 года, исключающего использование кадастровой стоимости в качестве расчетной величины!
В результате размер арендной платы, рассчитанный с применением новой формулы (произведение рыночной стоимости и ключевой ставки Центробанка) стал значительно превышать величину арендной платы, рассчитанной по старой формуле исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Третье интересное
Кажущееся фантасмагорией, но обретшее усилиями чиновниц Волгограда живое воплощение, это обстоятельство привело к обращению инициативной группы предпринимателей в суд с административными исковыми заявлениями об обжаловании положений Постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 года № 135-п и Решения Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 года № 56/1623 и их отмене.
В ходе судебного разбирательства, Волгоградским областным судом было установлено, что вышеуказанные нормативно-правовые акты противоречат требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в частности принципу экономической обоснованности размера арендной платы, по причине отсутствия каких-либо исследований, проведенных Администрацией Волгограда по вопросу реальной доходности земельных участков с учетом их местоположения, наличия транспортной, коммунальной инфраструктуры и их анализа, а также ничем не обоснованного применения для расчета арендной платы ключевой ставки ЦБ РФ.
Кроме того, Волгоградский областной суд указал на некачественное проведение рыночной оценки муниципальных земельных участков, проведенной подведомственной Администрации Волгограда организацией МУП «Центральное межрайонное БТИ», на которую – на всякий случай — были потрачены бюджетные средства.
Решениями Волгоградского областного суда от 19.02.2018 г. и 30.03.2018 г. Постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 года № 135-п и Решения Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 года № 56/1623 были признаны несоответствующими требованиям законодательства и отменены в части введения нового порядка расчета арендной платы, связанного с применением произведения рыночной стоимости земельного участка и ключевой ставки Центрального Банка РФ.
Однако данные решения суда не возымели должного эффекта. На это указывает принятие — не без участия упомянутых ранее первого заместителя Главы Администрации и заместителя руководителя Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда — очередного нового порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением Администрации Волгоградской области от 26.02.210 8 г. № 89-п, согласно которому размер арендной платы за земельные участки составляет произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018, который определен в размере 0,0882.
В настоящее время приказ комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07 марта 2018 № 25-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018» в размере 0,0882 также оспаривается предпринимательским сообществом в Волгоградском областном суде, поскольку данный документ вновь не содержит в себе какого-либо экономического обоснования применения данного коэффициента в данном размере.
Четвертое и главное интересное
Все вышеупомянутые события происходят на фоне инициированного администрацией Волгограда в лице Департамента муниципального имущества массового расторжения договоров аренды земельных участков, оспаривания в судебном порядке прав собственности на объекты недвижимости на них расположенных, препятствования заключению новых договоров аренды или купли-продажи в собственность земельных участков. Следствием этих совершенно безумных действий является уменьшение поступлений в бюджет Волгограда арендных платежей, денежных средств за выкуп земельных участков и естественно общий спад предпринимательской активности из-за невозможности прогнозирования ситуации в областном центре.
Учитывая все это, мы задаемся вопросом, это и есть та самая Долгосрочная стратегия развития, о которой четвёртый год талдычат фанаты Бочарова? Или камышинские кумушки, прикрываясь именем губернатора, не просто саботируют работу Виталия Лихачева, но и прямо подводят его под монастырь?
А.С.Иваков
От редакции: Этот материал пришёл на электронную почту редакции и, поскольку юристы не нашли в тексте ничего противоречащего законам РФ, мы с чистой совестью его публикуем.
